6月MLF操作利率下调后，7月保持不变符合市场普遍预期。在本月MLF利率维持不变的情况下，7月LPR也将大概率保持平稳。

宽货币、稳增长基调下，本月MLF实现“小幅加量平价”续作。7月17日，央行发布公告显示，为维护银行体系流动性合理充裕，开展1030亿元中期借贷便利（MLF）操作，考虑到当日有1000亿元MLF到期，央行本月通过MLF实现30亿元净投放。利率方面，在上个月央行将MLF利率下调10个基点后，本月为2.65%，与上月持平。

结合当前整体经济形势，6月MLF操作利率下调后，7月保持不变符合市场普遍预期。在本月MLF利率维持不变的情况下，7月LPR也将大概率保持平稳。

房贷利率将至历史低位

回顾上月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调10个基点，由3.65%、4.3%调整至3.55%、4.2%。

本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。

6月降息一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。2023年初，央行、银保监会再发通知，指出新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降3个月的城市，可根据当地市场形势，自主下调或取消首套住房商贷利率下限。

根据中指监测数据，今年以来已有超40城，降低首套房贷利率下限至4%以下。另外，从实际降成本的角度上看，假设贷款100万30年，房贷利率下降10个基点，按等额本息还款，总利息支出减少约2.1万元。

此次降息释放了积极信号，也预示着“加强逆周期调节”措施在加快落地。随着市场下行压力不断加大，房地产政策优化预期也在逐步增强。从政策内容上看，中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大“保交楼”资金支持力度，加大房企资金支持力度等；地方层面，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场有望温和修复。

央行：鼓励置换存量贷款

与此同时，两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1-2个百分点。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在参加国新办发布会时表示，居民提前偿还住房贷款在客观上对商业银行的收益也有一定影响，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

邹澜提到，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体略微减少一点，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生改变，居民使用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。”

有微博网友举了个例子，张某在3年前买房，房贷利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基点。去年5年期LPR利率从4.65%，下降到4.3%。这个人今年的房贷利率是4.3%+100基点=5.3%利率。从5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一样。但现在新买房的人，房贷利率最低可以到4%利率，相差还是比较大的。“所以，当前有条件的人，基本都在努力攒钱，去提前还房贷。而且提前还房贷，并不需要一次性全部还清，是可以部分还”。

网友、专家热议存量房贷利率下调概率

金融管理部门罕见对存量房贷利率调整做出上述“直接”的表态。随后，“现有房贷定价模式是否因此产生变化”“存量房贷利率下调概率有多大”等问题上了热搜。

有微博网友认为，存量房贷利率是按照LPR加减点数确定的，根据当时市场情况，有的是“加点”，有的是“减点”，有的就是LPR。现在问题来了，所有加减点都取消，原来享受“减点”的客户肯定不同意；只取消“加点”，银行不干了；全部按“减点”执行，银行更不干了。就像同一架飞机上的乘客，有人买的是全价票，有人8折，有人买的3折票，登机后买贵了的乘客纷纷要求按3折执行，航空公司不亏才怪。

还有网友认为，很多提前还房贷的，都是把以前的高利率还成低利率，现在利率比之前低很多，值得换，但银行在面对客户换的过程中，面临的风险比纯房贷按揭要高很多，不如银行主动出手，直接降存量房的按揭贷款，这种贷款的背后是房产，风险可控。

专家层面也纷纷表达了对该事的看法。中泰证券研报认为，在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。中泰证券测算2008、2009年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。存量房贷全面下调的可能性较低。目前住房贷款规模体量与当年差距大，国内住房贷款规模近40万亿，是2008年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳定的基本盘。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，短期内调整的可能性不大。首先，按照市场化、法治化的原则，商业银行和个人之间的贷款受《合同法》的保护，法律对贷款的利率和贷款期限有明确规定的。其次，房贷属于优质资产，如果降低存量房贷利率，会冲击银行的资产收益率。同时，目前对大型国有银行的考核中，对利润和资产收益率都是强化的。因此，银行下调存量贷款利率的动力并不充足。但不排除部分银行，尤其是存量房贷规模较大的国有银行，会以社会责任为导向，为了提振消费而降低存量房贷利率。

当前，据全国各地媒体的调研，各家银行均表示还没有收到具体政策和方案。