首页 好股之家 疫情对于房地产业的既有影响显而易见,但疫情对未来市场走势将产生如何的影响?本文试图以2003年非典为例,参考多个维度的变量,以推导出本次疫情对于北京房产市场的影响。

疫情对于房地产业的既有影响显而易见,但疫情对未来市场走势将产生如何的影响?本文试图以2003年非典为例,参考多个维度的变量,以推导出本次疫情对于北京房产市场的影响。

新冠肺炎疫情仍在蔓延,1月26日晚,中国房地产业协会倡议房企暂时停止售楼处活动,待疫情过后再进行恢复,此后在疫情影响下,超过20个省份规定暂停售楼处开放、销售活动,延期建筑行业开工复工,房地产市场受到巨大影响。

疫情对于房地产业的既有影响显而易见,但疫情对未来市场走势将产生如何的影响?本文试图以2003年非典为例,参考多个维度的变量,以推导出本次疫情对于北京房产市场的影响。

摘要

我们的主要研究结论:

1.疫情影响下,预计一二季度GDP同比增速下滑,三季度回升,全年维稳5.5%-6%;

2.为抵御经济下行压力,2020年5-6月房地产限制政策或有松动;

3.北京市场受疫情影响会出现房价短期下滑,5月后房价伴随需求释放回升。

正文

01 疫情爆发期对于房地产市场的影响

疫情处于扩散爆发期时对于房地产市场有直接的负面影响。

SARS初于2002年12月爆发,2003年2月伴随春运开始全国性的扩散,并在2003年3月到达集中爆发期,3-4月政府对疫情高度重视并采取了有效的措施,随后疫情开始得到控制,当年6月WHO将中国从疫区中除名。考虑到SARS疫情的扩散进程,我们选取03年的各时间段作为主要观测节点。

根据国家统计局的数据,2003年3月,全国商品房销售增速出现明显下滑,4月份商品房销售面积增速放缓至22.8%,但伴随着对疫情的控制,5月份即迅速反弹至43.5%。

2003年全年房地产投资同比增长30.3%,商品房销售面积同比增长25.77%,商品房销售金额同比增长31.9%,均维持了较高的增速,甚至创下了97亚洲金融危机以来的新高点。

从全国房地产市场的反应来看,2003年SARS疫情的变化曲线对房地产市场有明显的影响,疫情扩散爆发期时负面影响较大,但市场经过短期休整后即快速恢复并加速上行,对于全年的影响相对较小。

本次疫情爆发后,各地房地产市场纷纷停止售楼处销售活动,中介机构暂停营业,居民在严格的隔离管控下也大多闭门不出,对于房地产销售的负面影响极为明显。

以北京为例,根据克而瑞研究中心的数据,1月北京商品住宅(普通住宅+别墅)共成交33.92万平方米,环比下滑32.2%,同比下滑37.3%;成交套数2900套,环比下滑19.9%,同比下滑31%;总成交额175.26亿元,环比下滑34.5%,同比下降38%。2020年春节期间新房成交情况甚至遭遇“跳水式”下跌,新房春节后一周(1.31-2.6)仅成交1677平方米,跌幅高达97%。

图表:2020年春节期间北京楼市供应成交面积情况

数据来源:CRIC

但考虑到从2003年和2020年,不论是整体经济环境、疫情扩散防控情况、还是房地产业态都产生了巨大的变化,疫情对于房地产市场的后续影响不可一概而论,因此下文将从各方面进行展开分析对比。

02 疫情对于宏观经济的影响

短期内,疫情影响消费、投资与出口,对于宏观经济会产全面性的冲击。

2003年,受到SARS疫情的影响,二季度GDP增速大幅下降了2个百分点至9.1%,随后在三四季度又迅速回升至10%。

隔离防控是防控疫情的重要且必要措施,因此疫情对于消费需求产生了直接的负面影响。以非典为例,2003年上半年,在防疫管控下,居民减少外出,大规模人员流动和聚集行为锐减,餐饮、旅游等相关消费业因此受到巨大冲击。2003年4-6月社会消费品零售总额同比分别为7.7%、4.3%、8.3%,较2002年同期分别减少0.5、5和0.3个百分点。但消费需求会伴随疫情被控制而迅速恢复,当年6月疫情得到有效控制后,此前被抑制的消费需求大量释放,7月社零同比迅速上升至9.8%。

此外,隔离防控直接导致工人返城日期推后、工厂延迟复工、生产活动受到极大的影响,制造业、房地产、基建投资亦均处于停滞状态。

2020年对于新冠肺炎疫情的防控措施相较于03年更为严格,范围更广,另外WHO已宣布本次疫情为PHEIC国际公共卫生紧急事件,对于部分行业的出口也将产生负面影响。

2003年至2019年,中国 GDP总量已从13.7万亿元增长到99.1万亿元,国内整体经济环境已发生了巨大的变化。

数据来源:统计局

一方面,03年我国经济尚处于高速发展期,对外国际贸易活动相对活跃,对内处于库存周期、产能周期、房地产周期共振向上的阶段,整体经济趋势性、周期性上行,人口红利释放,财政货币政策空间充裕,经济恢复速度较快。

2019年全球经济环境紧张,且我国自2010年以来正处于增速换挡阶段,人口老龄化趋势加快,宏观杠杆率偏高,房地产投资受融资收紧影响处在下行通道、基建年初发力制约后续回升空间、居民部门高杠杆率和就业压力大制约消费回暖,经济下行压力巨大。在此环境下,疫情对于经济的负面作用更大。

另一方面,当前经济结构相较03年已发生巨大的变化,经济支柱已倾向于第三产业。2003年我国服务业比重尚不足40%,19年已提升至54%。

2019年第一、第二、第三产业分别占比7.1%、39%和53.9%,其中第一二产业分别较2003年分别下降5.3和6.6个百分点。

03年非典疫情对第三产业影响巨大,增速由2002年四季度11.3%下降至2003年二季度8.7%,4季度回升至10.1。

相对第一、第二产业而言,第三产业更易受到疫情冲击,尤其是餐饮、交通运输、旅游等行业对于推动消费有着极直观的重要性,疫情的出现无疑对拉动经济增长的核心动力产生了重要的影响。2003年交通运输及住宿餐饮业二季度增速环比下降4-5个百分点,但三季度伴随疫情恢复即迅速回升。预计本次疫情期间,交通运输及餐饮住宿仍为短期受冲击最大的行业。

因此我们可以合理认为,相较非典,新冠肺炎疫情对于经济的短期影响会更大,预计2020年一二季度增速下降1-2个百分点至约5%。考虑到疫情结束后,产业恢复速度相对也较快,加之金融政策对冲,GDP增速仍将与03年类似呈现回调态势,但考虑到当下国际国内经济环境,回调幅度必然放缓许多,若疫情能得到有效控制,下半年整体经济有望回到企稳状态。

03 疫情后的政策导向性

短期经济压力增大后,政策必然整体趋向宽松。

2003年,我国货币政策和财政政策都出现了明显的放松。非典期间货币政策总体保持稳健,维持流动性合理充裕,通过适当信贷倾斜等方式支持防治非典工作。2003年5月19日,中国人民银行发布《中国人民银行关于应对非典型肺炎影响全力做好当前货币信贷工作的意见》(银发[2003]111号),针对货币信贷工作提出意见,总体上要保持货币信贷总量适度增长,防止货币信贷出现大幅度波动,具体来看包括切实保障防控非典所需的合理信贷资金供应、对受非典疫情影响较大的行业和地区实施适当信贷倾斜,并且要求各金融机构有针对性地加强贷款营销,积极支持企业开发、生产和销售有市场发展前景的保健卫生产品。2003年6月疫情得到有效控制后,工业生产、消费得到修复,经济出现过热倾向,通胀压力加剧,8月23日央行宣布将存款准备金率从6%上调至7%,货币政策至此进入新一轮收紧周期。

财政政策方面,我国主要通过财政减免、补助补贴、国债支持三类支持措施抗击非典。

当年在中央政治局会议表示开始全力大规模防疫后,二季度和三季度M2增速由一季度18%上升至22%,小幅超过M1增速。

同样的,本次疫情初始央行即累计投放1.7万亿资金,出台了重点&小微企业贷款、融资优惠等一系列金融政策。央行于2月3日进行了1.2万亿资金投放市场,2月4日再次投放5000亿,此外央行专门安排3000亿专项再贷款,支持金融机构向疫情防控重点企业提供优惠利率贷款,首批专项再贷款于2月10日发放。

具体到房地产业而言,2003年8月,国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文),首次提出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,并提出“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度”。

参考非典后的政策措施,后期或将出台房地产边际宽松政策(土拍增加、人才引进、部分央企融资放宽、个人贷款放宽等)。要明确的一点是,2020年初的房地产市场正处于最严厉调控的政策周期。房地产市场政策围绕限购、限贷、限价、限售等措施的调控政策已持续了10年,中央政治局会议的对于房地产行业的定调为:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”, 因此预计本次疫情后面对房地产的政策会相对较温和。

事实上,近期部分地区已开始出现房地产的温和放松政策。2月12日深夜,无锡率先出台了针对房地产企业的十七条补助措施,包括对开发商缴税延长或减免、贷款和资金支持、预售资金监管放松等。随后,西安、南昌、上海、浙江在内的多个省市相继跟进推出了各类涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度,给予了房地产业一定的放松。

04 房地产业态规模的变化

当前房地产业规模极大,相较03年,疫情对房地产市场需求的影响更大,市场恢复情况需要密切关注后续政策。

2003年,全国商品房销售金额7955亿元。2019年,全国商品房销售金额为159725亿元,为2003年的20倍。

2003年,全国商品房销售面积33717万平方米。2019年,此数据为171558万平方米,规模已超当年5倍。

数据来源:统计局

2003年中国房地产开发投资额达到10153.8亿元, 2019年,全国房地产开发投资额为132194亿元,投资规模为03年的13倍。

数据来源:统计局

非典时期由于房地产规模小且处于行业周期起点,房地产业全年看基本无影响。而当前房地产业的规模已经达到了绝对的高点,产值占GDP比例提升约3个百分点,但整体增速已经降低。因此房地产业的市场恢复、需求分化都将在后续政策下产生一定影响

05 疫情下的短期市场预测:部分房企降价求回款

高杠杆、重仓疫区、布局三四线企业将受到疫情的严重冲击,因此部分房企或短期内通过降价促销手段回笼资金。

2017年以来全国房地产市场进入总量稳定、增速放缓阶段,2019年全国商品房市场销售面积171558万㎡,一二线占比约35%,三四线城市占比约65%,此次疫情对重点布局三四线的房企将产生较大冲击。

此外,疫情扩散情况较严重城市的房地产业也会受到极大影响,重点布局武汉、广东、重庆、浙江等此次受疫情影响严重的企业面临巨大压力。

上文中已经提到,当前经济环境整体的杠杆率水平偏高,这一点对于房地产业而言尤为明显。因房地产企业在高融资、高杠杆之下多维持高周转模式,疫情导致的去化回款冰封意味着企业的现金流面临巨大的压力,尤其对于短期债务比较高的房企来说,可能是性命攸关的难题。

结合以上几点,当房地产市场交易规模受疫情影响短期内出现明显回落时,必定有房价在资金压力之下推出降价行为以快速回笼资金,因此我们合理推断未来一段时间内会出现房价的短期下降。

06 疫情下的中长期市场预测:土地供应稳中有升;供求冰封延后,随疫情减轻恢复

疫情影响一季度土地供应节奏,但全年土地供应仍将保持平稳;市场供求关系受疫情短暂抑制,但后续会快速恢复。

疫情对政府整体的供地节奏有明显的影响。参考非典时期的数据,2003年上半年尤其是3月疫情高发期,全国300城宅地供应规模增速明显回落,成交规模同比显著下降,宅地市场供求节奏均放缓。下半年宅地市场反应迅速,供地大幅放量,下半年供地总规模是上半年的4.6倍,拉动全年供地面积同比大幅增长。从往年土地市场的节奏看,上半年供地相对较少,下半年则更容易出现集中性供地,供地节奏本身便有显著的季节性特征,19年底的北京土地供应质量便是最好的例子。结合疫情期防控期间有大量公共财政支出,可预见的趋势是,本次疫情期间会放慢供地,疫情后恢复甚至加速供地,整体供地数量稳中有升。

图表:北京市土地成交宗数走势

但影响房地产市场的中长期原因仍然在于市场供求关系。疫情伴随着售楼处关闭、中介机构暂停营业等因素会暂时减弱购房需求,但一线城市作为人口流入地,需求只会延后,并不会消失。

另一方面,市场供应整体呈延后状态,北京市场原预计2月、3月供应44万㎡,这个供应量预计将延后一个月叠加,届时供应将呈现高度集中状态。

图:2020年全年分月度预计供货情况

需求与供应双双延后,并不改变房地产市场的核心逻辑。预计随着疫情逐步得到控制,相关的边际宽松政策陆续实行,房地产市场供应逐步恢复,需求同步释放,市场会逐渐回温,在“稳房价”政策下,房价整体仍将回到平稳运行甚至平稳向上状态。

07 疫情控制节点的推测

根据现有数据,预计北京的疫情可能于3月底得到控制,5月开始恢复社会经济秩序。

以上预测皆建立在疫情可控的假设之下,事实上,倘若疫情得不到有效控制,必将直接影响长期GDP增长停滞或下降,由此影响的购房积蓄变少与预期信心不足也将明显影响需求。

参照非典疫情的节点,4月国家高度重视防疫,6月开始新增病例降低为个位数,一个月后基本恢复秩序。

根据国家卫健委公布的数据,本次疫情严厉防控措施下全国新增确诊人数极有可能于2月底得到有效控制、持续下降(疫情拐点),至5月无新增确诊病例、疫情结束;北京因人口流动压力,疫情压力考验将在2月10日复工后,面临前期第二代叠加复工后输入型病例爆发的考验。2月底若无第二轮疫情爆发,疫情将在3月底得到控制,新增明显减少,企业有序复工。

由于疫情的传染能力比03年的SARS强,扩散范围也更大,因此本次疫情对经济的影响程度比非典要大,但由于社会整体抗风险能力较03年变强,加之本次防控力度极为严格,在现有防控效果的基础上,参考非典后的恢复时间,我们乐观社会经济活动会于疫情拐点后的2个月基本恢复,具体到北京市场而言,即5月后开始恢复社会经济活动。

08 结论

参照非典时期疫情对于整体经济与房地产行业的影响,结合本次疫情的防控进度,我们得出的结论是:新冠疫情会明显影响我国一季度的经济情况,整体经济环境会于二季度末伴随对疫情的逐步控制开始回升,三季度有望回到稳定状态。房地产市场一季度成交量冰封,一季度整体房价水平向下,随着疫情拐点的到来,预计5月后房价即缓慢回升至正常水平,随着疫情后需求的释放,下半年房价水平或达年内高点。

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作者: 金融小二哥 本文发布于2020-2-16 08:52:20
金融小二哥

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